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刚需购房者好好选一选

业内人士预测接下来供应量有望增大。广州日报全媒体记者石忠情摄

文/广州日报全媒体记者蒋幸端、谢英君

5月原本是传统的楼市旺季之一,但是今年5月东莞楼市成交却比较低迷。随着年中节点的来临,房企为冲刺业绩,频频推出低价房进入市场。与此同时,部分在2016年不理性时期拍下的高价地项目也“割肉”卖房,及时止损。

接下来,预计刚需购房者可挑选的楼盘会更多,刚需盘房价或保持理性稳定。另一方面,“高价、高品质、低周转”的豪宅盘将逐渐增多,价格也将出现分化。

购房者多持观望态度入市不积极

今年东莞楼市迎来了3月“小阳春”,但在4月楼市成交小幅下滑后,5月楼市的人气、认购量均明显回落。即使是在近期频频拍出高价地的情况下,购房者也多数呈观望姿态,入市积极性不高。

据东莞中原战略研究中心的不完全监测,上周东莞多数项目依然以自然销售为主,活动也以小暖场居多。此外,上周楼盘来访人气小幅下滑,环比下跌4%。由于眼下市场上新盘推货少,客户积极性不高,来访量持续下滑。

东莞中原战略研究中心对全市在售的100多个项目的监测显示,剔除开盘项目,上周认购量持续下滑,环比下跌12%。该中心分析认为,这一方面是由于热销盘前期集中发力成交,后期缺乏新增供应,难以刺激购房者入市;另一方面,购房者也更加理性谨慎。

从开盘情况来看,不少新盘开盘效果不佳。据东莞中原战略研究中心的不完全监测,上周有5个项目开盘,整体去化效果下滑明显。

这一方面是因为个别项目蓄客时间短,宣传力度不足,定价上调明显,购房者抗性加大等,从而拉低了整体开盘去化率。另一方面,目前楼市的区域分化也比较明显,购房者更多关注的是环珠江口岸一带区域如滨海片区的楼盘,其他区域的市场成交仍然冷淡。

另据合富研究院的统计数据,截至上周日(5月19日),5月东莞商品房总销售面积为33.2万平方米,总销售套数3887套。其中,住宅销售面积为25.9万平方米,总销售套数2289套。按照目前的成交态势来看,显然5月楼市难以达到往年旺季时的水平。

业内人士表示,目前购房者观望状态明显,市场成交低迷。“这可能只是开始,后面的市场成交很有可能会持续走低。”不少业内人士表示。

低价盘频现高价地项目被迫“割肉”

受到市场情况的影响,不少房企开始以合理价格尽快出货,以快速回笼资金。而在低价盘的刺激下,高价地项目也不得不“割肉”卖房。

日前,位于茶山的德盛尚峰推出110~128平方米的三至四房洋房产品,认购均价约为1.58万元/平方米,与同区域其他楼盘相比,价格显然更为合理,对购房者的吸引力也较大,对片区内高价地项目的成交造成冲击。

记者了解到,茶山的高价地项目一般定价在2.5万元/平方米左右,价格高企,销售缓慢。本土房企开发的低价盘入市后,拉低了区域价格,同时也让高价地项目的销售更为困难。业内人士表示,茶山高价地项目的主要目标客户群体是东城的购房者,但是目前石碣、高埗等镇同样以约1.6万元/平方米的均价接收着东城购房者的外溢,茶山高价地项目在价格和地理位置上均没有优势,有价无市,这或许会迫使部分项目降低溢价甚至亏本出售。

在临深片区,位于塘厦的城建御城花园认购价约为1.95万元/平方米,部分房源价格甚至低至1.8万元/平方米以下,远低于目前该片区的新房平均价格,拉低了区域的市场价和购房者对于价格的预期。此外,石排利丰中央公园认购价约为1.47万元/平方米,东坑和昌众筑中央松湖认购价约为1.85万元/平方米,吸引着周边镇街的购房者外溢。

受到市场价的影响,不得不“割肉”出售的还有黄江的高价地项目。上周,位于黄江的融创公园首府推出82~115平方米的三至四房产品,认购均价约为2.35万元/平方米。该楼盘作为黄江的高价地项目,楼面地价已达2万元/平方米,尽管房企此番“割肉”亏本卖房,但销售前景仍不乐观。记者了解到,目前黄江的洋房均价约为1.8万多元/平方米,周边镇街还有低价盘出售,如果个盘定价高于市场价太多,购房者并不愿意来买单。

“受到低价楼盘拉低市场价的影响,显然2016年房企非理性拍下的高价地项目已经很难卖出高价,普遍要亏本出售,房企不得不尽快卖掉房子以回笼资金,然后再去竞拍其他可能利润更高的地块。”对于近期拍地热的出现,结合上述情况,一名资深业内人士如此分析。

■后市

年中到 推货增

据了解,近期将有多个楼盘开放营销中心、样板房,如位于石碣的卓越弥敦道将推出91~112平方米的三房、四房洋房,带精装修出售,明天正式开放样板房。同时亮相的还有本土品牌房企海德集团的新项目海德琥珀臺。

从当前市场来看,随着年中节点的到来,房企为冲刺年中业绩,将加大推货力度,多个楼盘将开放营销中心、样板房,购房者可以挑选的房子增加。据东莞中原战略研究中心的监测数据,上周商品房供应面积16.7万平方米,共3211套。其中,住宅总共供应14.18万平方米,共1493套,环比大涨168.84%。

据统计,上周洋房供应最多的是丰华珑远翠珑湾,供应了240套;其次是天琴湾,共供应了224套。该研究中心表示,上周东莞开发商集中推货积极,供应回升明显,为了冲刺半年度业绩,供应量有望继续放量。

东莞中原策略研究中心总经理车德锐认为,从近期房企积极高价拍地来看,接下来,楼市两极分化现象或会明显,刚需盘维持合理稳定的价格,而高品质的高价地项目则会打造价格高的豪宅产品,拉长销售时间来回笼资金,已获得利润。

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